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| ＴＯＰ ＞ 土地開発 ＞ 土地の有効活用ＦＡＱ | ||||
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不動産の有効活用には、どのような方法がありますか？ |
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土地の売却、賃貸マンション建設等があります。 賃貸事業には、安定収入の確保、相続税、固定資産税などを節税できるメリットがあります。 |
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マンションの賃貸事業を始めるときに難しい点はありますか？ |
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マンションの賃貸事業は、どこの建設会社にしたらよいか、仲介はどうしたらよいかなど、広範囲に専門的な知識が必要になります。長期に安定した賃貸事業を行うために、弊社のノウハウを活かした最適な事業案をわかりやすくご提案し、土地の現地調査（環境、交通、法的規制などの調査）・価格の査定、事業計画から建物の設計・施工、管理・運営等をサポートします。 |
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マンションの賃貸事業にはどのようなメリットがありますか？ |
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・長期的に安定した収入が見込めます。 ・相続税の節税効果があります。 ・賃貸マンションを建てた場合、更地の状態よりも土地の評価額が大幅に下がります。 ・固定資産税の節税効果があります。 ・固定資産税の住宅用地に関する課税標準の特例を受けると、固定資産税が大幅に下がります。 |
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土地の価格はどのように決まりますか？ |
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土地の価格は、公示価格、路線価など、国の公的な評価を基にして決まります。
公示価格・・・全国から標準的な土地を選んで、国土交通省土地鑑定委員会が、その土地の「正常な価格（＝公示価格）」（１㎡当たりの価格）を公表します。土地取引の際、公表された公示価格が指標になっています。このほか、土地の固定資産税の評価額や相続税路線価の基準にもなっています。 路線価・・・相続税や贈与税などの課税の評価基準になる地価です。この価格によって相続税などの額が計算されて決定されます。公示地価の約80％の価格となります。国税庁が路線ごとに、価格水準がおおむね同一とみられる土地を指定し、１㎡当たりの評価額を出し、その額が路線価となります。 |
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土地を所有するとかかる税金は？ |
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土地を所有しているとかかる税金には以下のようなものがあります。
固定資産税 固定資産税＝固定資産税評価額(公示価格×0.7％)×1.4％(標準税率)。 住宅用地の軽減措置を受けると、小規模住宅用地（住宅一戸につき200㎡以下部分の土地）の場合、固定資産評価額の1/6(評価額が更地に比べて1/6)に軽減されます。一般住宅用地（住宅一戸につき200㎡を越える部分の土地）の場合、固定資産評価額の1/3(評価額が更地に比べて1/3)に軽減されます。 都市計画税 都市計画税＝評価額×税率。 住宅用地の軽減措置を受けると、小規模住宅用地（住宅一戸につき200㎡以下部分の土地）の場合、課税標準の1/3に軽減されます。一般住宅用地（住宅一戸につき200㎡を越える部分の土地）の場合、課税標準の2/3に軽減されます。 |
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固定資産税はどのくらいかかりますか？ |
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土地・建物それぞれに対し,“取得”ではなく“所有”していることで課税されるため、不動産を所有している間は毎年かかる税金です。毎年１月１日現在、各市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が払います。固定資産税の税額は、固定資産税評価額（土地は公示価格の70％、建物は建築費の50～70％）に1.4％（土地・建物ともに1.4％が標準）をかけた金額です。 |
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相続税はどのような場合にかかりますか？ |
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遺産に係わる基礎控除額（課税最低限）より財産が多い時には相続税がかかります。 相続税の基礎控除額は、定額控除額(5000万円）と、相続人の数によって金額が変わる比例控除額（1000万円×法定相続人の数）を合計したものです。賃貸マンションを建てた場合、更地の状態に比べ、土地の相続税評価額が大きく下がりますので、相続税上、大きな効果を得ることができます。 |
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土地の売却時にはどのような費用がかかりますか？ |
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印紙代 抵当権抹消登記費用 仲介手数料 ローン諸費用 不動産譲渡所得税・住民税(売却利益がある場合にかかります。) |
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建ぺい率とはどのようなものですか？ |
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建ぺい率 ＝ 建築面積 ／ 敷地面積 敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるかの割合（敷地面積に対する建築面積の割合）、言い換えると、どのくらいの空き地を確保しなければならないのかの割合ともいえます。防火や避難路、通風、採光などを確保するために、用途地域の種別、建築物の構造等により建ぺい率の限度が定められています。建ぺい率60％の場合、100㎡の土地に建築面積60㎡までの建物が建てられます。 |
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容積率とはどのようなものですか？ |
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容積率 ＝ 延床面積（床面積の合計） ／ 敷地面積 敷地面積に対する延べ面積の（建築物）割合で、建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを保つことを目的としています。用途地域の種別、全面道路の幅員により、その最高限度が制限されています。 |
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